纽约曼哈顿REIT卖身清算:30%~40%潜在套利机会

 先说结论,纽约REIT(代码NYRT)可能面临资产清算,目前照净值折价30%~40%,清算过程种折价部分会被填补。12月有几件事对股价有催化作用。

你可能会想,折价这么多估计不是啥好东西。但先别下定论,咱们来具体看看咋回事。

New York REIT人如其名,就是在纽约的REIT。它的绝大部分房地产就在曼哈顿,全美房价最高流动性也最高的地方:


(19处世界级地标式建筑)

这些都是最稳定的一线黄金地段房地产,而且租赁期平均达到9年以上。

此时此刻NYRT股价在9.55美元,预计清算价格要在12到15美元。那它到底值多少钱呢?

它的资产要分成三类来评估:

① 出租型地产。

这类资产看的主要就是NOI(净经营收入)。从公司披露数据显示,出租型地产稳定现金NOI是132m。但这个数字比较保守,因为大部分租赁协议是在2008危机后签的,所以租金比现在市场价要低10~15%。

但这只是收入,不是资产价格。要知道房地产本身值多少钱还要看cap rate。(Cap rate是种房地产估值指标,用NOI÷地产价值)

今年cap rate大概在4%到4.5%水平,这样算来地产估值大概有29到33亿美元

② 酒店。

NYRT还拥有一家5星级酒店(Hotel Viceroy),就在纽约中央公园旁边,240个房间。2013年刚建成,造价1.485亿美元,平均每个房间62万美金。(Cost per key)

这个估值算比较合理了,至少不算高估,因为同级别酒店的cost per key也在80到100万。

③ Worldwide Plaza的折价收购权。

Worldwide Plaza是曼哈顿地标建筑之一,写字楼和住宅混合。


现在NYRT拥有Worldwide Plaza 48.9%的股权,而且还拥有剩下51.1%的折价收购权。

NYRT有权在这个月底以678美元/sq.ft的价格,收购价值1000美元/sq.ft的Worldwide Plaza房产。(sq.ft=square foot=平方英尺)

而且1000美元/sq.ft 对于100%入住率的曼哈顿地标建筑,也是非常保守的估值了。用NOI和4%的cap rate来算,Worldwide Plaza的估值应该在1025美元/sq.ft。

最主要的是,现在的NOI也是被低估的,因为刚才讲过的原因,2008年以后签的租赁协议租金都低于现在市场价。

所以Worldwide Plaza合理的估值应该在1200美元/sq.ft。(我换算了一下,按1:7的汇率合人民9万元/平米。现在上海或北京市中心地标建筑市场价多少?)

按照这个估值,这个折价收购权价值5.46亿美元

好了,把三块资产的估值加一下,得到美股价值13.48美元,而现在股价在9.55美元——潜在40%折价。


那么现在问题来了:既然资产这么好,凭什么折价这么多?

其实是因为股东掐架。

过去两年NYRT的股东分成几派,各执己见想要按自己的意愿左右管理层。期间试图跟另一家公司合并,没有成功;计划回购1.5亿美元股票,也没有成功;而且中间还牵扯到财务造假的问题。

说到财务造假就吓跑了好多投资者,但实际上不是NYRT财务造假,而是它的顾问方(external avdisor)涉嫌造假,财务总监和总会计师都被抓了。NYRT现在还在使用这个顾问,但就快换了。

所以各种乱七八糟的事折腾了2年都没结果,投资者特别失望,这是NYRT目前折价的最重要原因。

但是从现在起到月底,马上会有几件事能让一切开始明朗:

→ 12月19日股东投票决定是否进行清算。上次合并不成功是因为有两派股东坚决反对,但这次目前并没有,所以通过的可能性很大。如果通过,清算过程最长不会超过12个月,因为曼哈顿地产的流动性非常高。届时折价会逐渐填回。

→ 这个月底前公司会宣布替换掉之前财务造假的那个顾问公司,并且新顾问公司很可能是NYRT的大股东之一(WW Investors)。如果这样,清算价很可能在最低11美元以上。因为WW Investors在提议书里说,清算价格要达到11美元以上,自己才收顾问费。

→ 还是这个月底,NYRT如果融到钱去折价收购Worldwide Plaza,对股价又是一个利好。

还有几点值得注意的地方:

→ 2014年NYRT曾经以10.75美元回购14%的股票,结果参与人数非常少,看出当时投资者对它的估值要高于10.75美元。

→ 作为A级写字楼和住房REITs,NYRT现在的分红率高达5%,同级别的REITs分红率都在2%水平。(股价被低估)

→ 公司的运营状况确实不好,FFO和AFFO都不能覆盖分红,这也是它折价的重要原因。但是,如果公司进入清算阶段,这些就都不重要了,清算时只看资产估值,不看盈利能力。

→ 因为启动了清算计划,11月12月的分红不发了,这笔钱加上未来的收入可以作为清算时产生的费用。

当然了,这是风险套利,风险是一定有的:纽约房价下跌;清算时成交量不足;清算时出现不确定变故;股东投票不通过,继续周折……都会导致股价下跌,或最终清偿价低于现价。

就这么多~

资料来源:
http://www.snl.com/IRWebLinkX/file.aspx?IID=4246025&FID=35579491
http://www.nyrt.com/property-map.html
http://www.snl.com/IRWebLinkX/file.aspx?IID=4246025&FID=35782859
http://www.snl.com/IRWebLinkX/file.aspx?IID=4246025&FID=36353308
http://therealdeal.com/issues_articles/the-rise-and-fall-of-nicholas-schorsch/
http://www.prnewswire.com/news-releases/rambleside-calls-for-the-immediate-sale-or-liquidation-of-new-york-reit-300101115.html
http://nypost.com/2015/01/15/nyc-adds-thousands-of-hotel-rooms-for-gotham-wide-guest-surge/
http://www.investopedia.com/news/hottest-us-commercial-real-estate-markets/